不動産で節税対策ができる！その仕組みについてやさしく解説

一般的に、日本で働いて収入を得ると税金が発生します。日本の税金は累進課税が基本で、収入が多くなればなるほど税率も高くなります。そのため、大部分の方は少しでも節税ができたら嬉しいと思うのです。そのような背景から注目を集めているのが「不動産投資」です。不動産を取得することで、資産が増えるだけでなく節税対策につながることもあります。本記事でその仕組みを解説します。

不動産と節税対策

不動産へ投資することで節税は実現できます。ただし、実際は投資する不動産や投資する方の収入など、それぞれ個別の案件で細部が微妙に異なります。そのため今回は、不動産投資で節税につながる標準的な対策の解説です。

所得税の計算方法

所得税算出のもととなる所得は、「収入－経費＝所得」で計算されます。また、所得税の税額は「所得税額＝（ 所得 － 控除 ）× 税率」で決まります。ただし、所得税の税率は収入の種類によって計算方法が異なり大変複雑です。

また経費についてもさまざまな種類があり、認められる範囲と、否認される範囲がある経費もあり、簡単に紹介できません。それでも大雑把にいえば、収入を得るために出費した費用が経費になり、収入から経費を差し引いたものが「所得」です。その所得額が大きいほど、所得税も住民税も高くなります。

経費を増やすと所得は減る

節税対策としては不動産の取得があります。理由の一つとして、不動産を取得すると減価償却費が発生するからです。取得した不動産の費用は一気に経費として計上できません。取得に要した費用を、年数をかけて減価償却費として計上します。

減価償却費は出金がない

減価償却費は経費として計上できますが、実際にはお金が出ていかないのです。ところが、減価償却費は会計上、費用計上ができて、所得額を抑えることが可能です。一般的に不動産は取得価格が大きく、減価償却費の額も高額で費用効果も高くなります。

 

不動産投資で経費になる項目

一般的に経費が多ければ多いほど総所得は減り、課税所得も減り、所得税が少なくなり節税対策になります。そのため不動産投資で、減価償却費以外で経費に組み込める項目を、可能な限り知っておいて、経費として計上しましょう。不動産投資で経費として認められる主な項目は、下記のとおりです。

管理費・管理会社委託料

マンションなどの管理費は、不動産を管理するための欠かせない費用です。共有部分の清掃費や、建物付属設備の保守点検費などが含まれます。また、管理会社委託料は、管理を委託している管理会社の管理人の費用や、定期巡回の費用などです。

修繕費・修繕積立金

修繕費は不動産維持のためのクリーニングや、破損した部分の修繕の費用です。またマンションなどでは、将来的に建物の経年劣化で修繕が必要となることを見込んで、そのときの費用とするために積み立てておく修繕積立金があり、それも費用になるのです。

支払い利息・税金・損害保険料

ローンで不動産を購入した場合は、返済時の利息分だけは経費として計上できます。また、不動産を購入した際の印紙税や不動産取得税に、毎年発生する固定資産税・都市計画税なども経費になります。さらに、自然災害に備えるための火災保険や地震保険などの保険料も経費計上が可能です。

 

不動産の節税対策で「損益通算」ができる

「損益通算」とは、課税対象となる同一年分の利益と損失を、合算することをいいます。具体的には会社勤めをしているサラリーマンが、家賃収入を得るために不動産投資を行い、家賃収入が得られず赤字となった場合に、給与所得のプラスと不動産所得のマイナスを合算することが可能になる仕組みです。

損益通算の例

たとえばサラリーマンが会社から得られる給与の課税所得が400万円で、不動産所得が経費超過で－100万円の赤字となった場合を考えてみましょう。このケースでは給与の課税所得400万円から、不動産所得の－100万円を引いて、300万円が課税所得としてみなされます。この例では100万円の節税対策です。

逆に不動産所得が100万円の黒字の場合は変わってきます。サラリーマンとしての課税所得400万円に、不動産所得の100万円がプラスされるのです。合わせて500万円が課税所得となって、所得税が算出されます。このように損益通算では、所得が増えるケースもあるのです。

 

まとめ