会社員やフリーランスで得た所得は、うまく不動産年をすることで所得額を圧縮できます。そのためにも不動産投資の経費を大きくする必要があります。そのポイントとなるのが減価償却費です。ただし減価償却費は建物価格や耐用年数により、計上できる価格が変動します。計算方法や用語を理解し、物件の見極めが重要です。今回は効果的に節税できるよう、減価償却費の計算方法から最適な物件選びまでをご紹介します。
不動産投資にかかわる減価償却費とは
減価償却とは高額でなおかつ長期にわたって利用できるものを、数年～数十年にわたって少しずつ経費として計上できる仕組みのことです。国税庁が定めた法定耐用年数に応じて、建物の価格を振り分けたものが減価償却費となります。この費用を確定申告で経費として計上し、不動産所得をマイナスにすることで節税が可能です。
減価償却の対象となるのは、購入価格が10万円以上でなおかつ年数によって、資産価値が減少するものです。建物や車、機械などが該当します。意外と認識されていないものの、パソコンなども減価償却の対象です。土地は時間の経過によって資産価値が変動しないため、減価償却の対象外となります。不動産年で節税をしようとしている人は、注意が必要です。
減価償却費は実際の支出を伴わない経費
減価償却費が節税に有効な理由は、実際の支出を伴わない経費として計上できるからです。書類上は経費として計上できるものの、実際にその年その年に支払っているわけではありません。それに比べてほかの大多数の経費は実際の支出が伴っているため、手元にお金が残りません。しかし減価償却をうまく活用すれば税金として支払う金額が軽減し、手元に残るお金を増やせるのです。
ただし不動産を購入した年は注意してください。控除できる経費が大幅に増えたりはしないものの、不動産を購入した分手元の資金は大幅に減っています。不動投資をすると急な出費などが増える場合もあります。そうなってしまうと対応できなくなるので、十分注意をして買い進めることが必要です。
減価償却費で所得を圧縮できる
不動産所得は総合課税であるため、不動産所得が赤字となった場合に他の所得と相殺が可能です。これを損益通算といいます。不動産の減価償却費が大きいほど不動産所得の赤字も大きくなり、会社員やフリーランスの所得額が圧縮できます。
中には不動産所得で赤字を計上すると、銀行の融資などに影響を与えそうで怖いという人もいるでしょう。しかし赤字を計上したとしても、金融機関からの評価は下がりません。融資を返済する能力があると認められれば大丈夫です。そのため不動産所得をできるだけ大きく赤字にできる物件を選択しましょう。
減価償却費の計算方法
次に減価償却費の計算の仕方についてご説明します。減価償却費にかかわるのは建物の価格と減価償却期間のふたつです。建物価格を減価償却期間で割ることによって、減価償却費を算出します。建物の価格は固定しているように思えるかもしれませんが、実は状況に応じて変動します。減価償却期間についても物件の状況によってまったく異なるため、しっかりとした理解が必要です。一つひとつ掘り下げてお伝えしましょう。
建物価格について
不動産を購入するとき、一般的には建物と土地の総額で契約の話が進んでいくため、建物価格と土地価格の内訳は意識しません。しかし土地の価格は減価償却の対象外なので、対象となる建物価格がいくらなのかを確認する必要があります。建物価格を決めるのは、基本的に当事者間での話し合いです。しかし話し合いが円滑に進まない場合は、固定資産税評価額の比率で按分して決定します。固定資産税評価額は、評価証明書や公課証明書などで確認できます。
建物価格が高くなれば不動産投資による節税効果も高まるため、売主と相談して建物と土地の価格割合を決めたいところでしょう。しかし不動産業者は売却時の消費税を抑えたいのが本音です。そのため固定資産税評価額の比率で、按分する方法をすすめてきます。買い手と売り手の言い分がまとまらないと、その提案を飲むしかありません。
当事者間で折り合いがつかない場合に加えて、売買契約書に建物価格の記載がない場合もまた、固定資産税評価額の比率によって按分するのがルールです。契約の際に建物価格について確認をしなければ、固定資産税評価額の比率で按分されるので、十分にお気をつけください。
減価償却期間について
減価償却費は適用される期間によって各年に計上できる価格が変わるので、減価償却期間を算出すれば節税できるかどうかがわかります。中古物件を購入する場合、築年数が法定耐用年数の一部を経過しているのか、または上回っているのかによって減価償却期間が変わります。法定耐用年数は国税庁によって決められており、たとえば鉄筋コンクリート造で47年、石造で38年などです。
築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合は、法定耐用年数から経過年数を引きます。その値に経過年数の2割の年数を足すことで、減価償却期間を算出します。計算式は以下のとおりです。
減価償却期間＝（法定耐用年数-経過年数）＋経過年数×20％
鉄筋コンクリート造で経過年数が10年の場合は、39年が減価償却期間に相当します。築年数が法定耐用年数を超過している場合は、法定耐用年数の20％が減価償却期間です。鉄筋コンクリート造だと47年の20％で、9.4年が相当します。石造だと38年の20％で7.6年です。築年数が法定耐用年数を超過していると、減価償却期間が非常に短くなり赤字計上しやすくなります。建物価格と減価償却期間を理解して、節税の効果が見込める物件なのかを確認することが大切です。
減価償却費が大きく節税に向いている不動産物件
節税しやすい不動産物件は、減価償却費が大きい物件です。建物価格が大きく減価償却期間も小さいと、減価償却費は大きくなります。不動産投資でイメージしやすいのは、新築で価格帯が安い区分マンションです。賃貸として貸し出せばすぐに借り手が見つかりやすく、家賃も高く設定しやすいでしょう。しかし減価償却の視点からみると減価償却期間が長く、購入価格も安いものは節税に向いていない物件といえます。
購入価格が安いといえど、不動産は大きな買いものです。うまく節税できないと、投資を始める前よりも手元に残る金額が減ってしまう場合もあるので、注意しましょう。不動産投資を活用した節税に向いているのは、木造で築年数が古いものです。
木造の法定耐用年数は22年なので、他の構造に比べて1年にかかる減価償却費を大きくできます。とくに築年数が法定耐用年数を超えている場合、減価償却費は最短4年で償却できる計算です。1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなるので、節税には効果的です。
まとめ
今回は不動産投資によって節税するうえで理解しなければいけない、減価償却についてお伝えしました。不動産による節税は、イメージだけで突っ走ってしまうのが最も危険です。節税にかかわる費用は数字ですべて見える化できます。減価償却にかかわる建物価格と減価償却期間を理解し、正確に減価償却費を算出することで確実に節税しましょう。
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