コンサルティング事業

　土地オーナーは、板橋区の都営三田線 志村坂上駅に隣接する中山道沿いの本件土地約160坪を所有していましたが、 利用状況はその立地にそぐわず木造の借地1軒、木造貸テナント4軒、そしてアパート1軒という 形態でした。そこで当社は借地権者へは等価交換にいよる区分建物の取得、テナントへは新築建物への再入居、jアパート賃借人へは移転補償による立退きでの建替え計画を提案しました。

　JR神田駅前に位置する本件土地上には、昭和30年代に建築された築40年以上の建物が建っており、喫茶店、金融会社、薬品店等複数の テナントが営業を行っていました。しかし建物の老朽化による賃料の下落、また土地価格の高騰による固定資産税等の増加等から賃貸事業の収益が悪化していたため旧知である オーナーに対し建替えのコンサルティングを行いました。

　東京メトロ四谷三丁目駅徒歩3分の本件土地には築16年の鉄筋コンクリート造5階建て総戸数35戸の賃貸マンションが建っていました。大手不動産会社の紹介によりオーナーと知り合った当社は、容積率を有効に活用できていない本件建物を賃借人の立ち退きを行ったうえでの建替え計画により有効活用することを提案しました。

　京王線 代田橋駅より徒歩10分の閑静な住宅街に位置する本件敷地は約1,300㎡(約400坪)あり、200坪には所有者の自宅が、残りの200坪には2軒の借地権者の木造住宅が建っていました。土地所有者の取引金融機関より本件土地の有効活用および売却についての相談を受けた当社は、等価交換による有効活用および借地権との土地交換及び買い戻し、またはその併用による有効活用を提案しました。

　東京メトロ南北線の東大前駅より徒歩4分、本郷通り沿いに位置する本件土地。相続により取得していたオーナーは一時貸しの駐車場として 保有していました。当時、隣接地の企画開発を行っていたことによりオーナーと知り合った当社は、 オーナーに対して賃貸マンション建設、運営による本件土地の有効活用の提案を行いました。

　地下鉄南北線 白金台駅より徒歩1分に約93坪の売地がありました。現状では目黒通り(幅員27m)に接しているように見えてはいましたが、建築基準法上は目黒通りに接している部分が私道のため容積率の制限（240％）によりマンションの建築には不向きな敷地でした。またその私道には民間の給排水管及び港区の街灯などがあり現実は廃道が困難な状況でした。そんな状況の下、本件敷地の購入を検討している大手デベロッパーより相談を受けました。

　東京メトロ四谷三丁目駅より徒歩2分に立地する築43年のRC造4階建ての総戸数30戸の賃貸マンション。オーナーは20年前に当社がコンサルティングを行い建替え(MANOR HOUSE四谷)を行ったS氏。前回同様、建物老朽化による利回り低下について相談を受けた当社は、オーナー負担の少ないインクルーズ方式による立ち退き、建替えの提案をしました。