節税目的で不動産投資をしている人は意外と多いものです。しかしうまく節税できないと逆に手残りのお金が減ってしまう危険性もあります。節税に失敗したという声が多いのは、その仕組みをよく理解していないからです。またどのような仕組みで節税効果が生まれるのかを十分に理解しないと、節税効果が得られません。リスクを回避するためにも、今回は不動産投資の仕組みをお伝えします。
不動産投資は本当に節税効果があるのか
節税とは「控除や非課税制度などを用いて、法律の適用内で支払うべき税金を可能な限り抑える行為」を指します。不動産投資で得られる節税効果は以下の3つです。
- 所得税と住民税の節税
- 贈与税の節税
- 相続の節税
不動産投資を始めようと思う方は、その多くが所得税と住民税の節税が目的です。会社員やフリーランスの所得から、不動産投資による経費を差し引くことで、課税対象の金額が軽減されます。不動産所得は総合課税であるのがポイントです。そのため不動産投資にかかわらない他の給与所得や、事業所得と損益を通算できます。
所得税の節税ができれば、住民税の節税効果も得られます。住民税の算出方法は、所得割と均等割りの2種類です。均等割りがすべての人に一定額で課税されるのに対して、所得割は前年の所得金額に応じて課税されます。「不動産に投資をする」というと難しくみえるものの、考え方としては医療費控除や扶養控除と同じです。
しかし中にはうまく節税効果を得られない人もいます。そのような方の多くは、そもそも不動産投資に向いていません。不動産の営業マンによる強引なすすめで物件の購入に至り、結果として収支のバランスが悪くなってしまいます。そうならないためにも不動産投資にかかわる所得、収入・経費を確認しましょう。
不動産所得とは
所得というのは収入から経費を差し引いた金額で、以下の計算式で算出できます。
総収入額 － 経費 ＝ 所得金額
不動産所得は3種類あります。土地や建物などの不動産の貸付け、地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け、船舶や航空機の貸付けです。節税を目的に不動産投資をするのであれば、主となる所得はひとつ目の「土地や建物などの不動産の貸付け」です。
また会社員やフリーランスによる収入がある場合、所得税は合計額で割り出されます。たとえば会社員として所得が600万円、加えて不動産所得が100万円であれば、課税所得は700万円です。その金額に対して所得税が算出されます。不動産所得が100万円の赤字になった場合は、課税所得は500万円となり節税効果を生みます。不動産収入が不動産経費を上回ってしまったら、不動産所得に対しても所得税が発生し、節税効果は得られませんのでご注意ください。
不動産投資の収入とは
不動産投資における収入はふたつあります。ひとつ目は家賃収入などで定期的に発生するインカムゲイン、ふたつ目は不動産売却で発生するキャピタルゲインです。一般的に不動産投資で節税効果を生みやすいのは、インカムゲインです。毎月入ってくる家賃収入を経費によって相殺し、赤字計上することで所得税を軽減させます。
不動産投資の経費とは
不動産投資で経費として計上できるものはさまざまあります。不動産を所有する際に発生する固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの租税公課も経費になるのです。借り入れをしているなら利息も経費になります。他にはエレベーターや電気設備などの管理費、建物の劣化等に備える修繕積立金、賃貸管理会社に支払う賃貸管理代行手数料などです。共用部分の水道光熱費や通信費も経費として計上できます。
その中でも節税に効果的な経費は減価償却費です。減価償却とは高額でなおかつ長期にわたって利用できるものに対して、数年～数十年にわたって少しずつ経費として計上できる仕組みのことです。わかりやすくいうと償却期間が20年の物件を200万円で購入したら、毎年10万円を減価償却費として計上できます。このような仕組みを利用して、不動産所得をマイナスにします。
不動産投資による節税効果が高いのは、減価償却費の大きくとれる築古木造物件です。築年数が古いと、1年あたりの減価償却費も高くなるので、不動産所得をマイナスにできます。
不動産投資で節税すべき人とそうでない人
ここまで不動産投資が節税効果を生む仕組みについて、説明していきました。続いて冒頭でも出てきた「不動産投資に向いていない人」について、詳しくお伝えします。
不動産投資で節税に最適な年収は？
まずは不動産投資に向いている人について、それは会社員やフリーランス、事業などで得た所得が900万円以上ある人です。理由は単純に所得税・住民税率が高いからです。税率が高いほど、節税の効果が見込めます。また所得が高いと金融機関への借り入れ審査が比較的通りやすいだけでなく、不動産投資にかかわる急な出費にも対応ができます。
不動産投資で節税に向いていない人は？
逆に所得税・住民税率がそれほど高くない人は節税をよりも、不動産投資による収益性を目的としましょう。節税によるメリットが小さいだけでなく、不動産に投資をすると修繕費用やリフォーム費用など、思わぬ出費がかかります。不動産を購入しても、途中で支払いが追いつかずに売却しなければいけなくなるかもしれません。所有した不動産を売却する際に譲渡所得税がかかるので、それも考慮が必要です。不動産の営業マンにのせられることなく、ご自身の所得額や状況に応じて冷静に対応しましょう。
まとめ
今回は不動産投資による節税の仕組みと、不動産投資にはどのような人が向いているのかをお伝えしました。ただしく不動産投資を行うことで節税は可能です。しかし不動産は大きな資産である分、うまく節税ができないとリスクも大きいことをご承知ください。
また不動産投資にはかならず確定申告が必要です。確定申告には青色と白色によって、控除を受けられる金額が異なります。正しく運用していくには確定申告の知識も必要です。そのような部分も含めて、不動産投資にかかわるご相談はぜひ「朋栄コンサル株式会社」にお任せください。ホームページで過去の実績等も公開していますので、ぜひご覧ください。これまでの経験をもとに、少しでもお役に立てれば幸いです。
