不動産投資は節税のメリットが多くある！その理由を詳しく解説

不動産へ投資することで節税できるメリットがあります。実際には個々の物件の違いや、投資する方の収入などで異なってくる面もありますが、こまめに費用などを把握し、正しく申告すれば節税につながるケースはあるのです。また、一般的に財産の贈与や相続の際も、現金による相続よりも不動産の相続のほうが、納税額を抑えられるメリットが存在しています。本記事で、不動産投資で節税できる仕組みについて詳しく解説します。

不動産の節税は減価償却費がメリット

日本の税制では所得税や住民税の納税額は、収入金額から必要経費を差し引いた所得金額で税額が算出されます。不動産投資では、不動産物件の購入にともなう費用は必要経費になりますが、不動産本体の取得費用は、その不動産が利用に耐える年数に分割して経費に算入する減価償却費になります。

減価償却費は毎年現金が出ていくわけではありません。不動産の購入時にまとまった金額で支払った購入金額、つまり購入費用を次年度以降に経費に計上していくのです。毎年この部分の金額が費用となり、その金額だけ所得を少なく申告できるわけで節税対策になるのです。

賃貸物件の投資もメリットがある

また、不動産投資は購入した不動産を賃貸物件とすることが多く、所有不動産から発生する、固定資産税・損害保険料・修繕費・管理費などは費用として計上できます。費用が増える分、家賃収益が減額となり所得が減ることで、所得税や住民税が軽減され節税効果も現れます。

持ち続けると不動産価値も出る

不動産投資は資産価値が高い不動産を取得すると、長期的にみた場合でも資産価値の低下は少ないケースが多く、逆に資産価値がアップする物件も多くあります。節税対策とともに投資資産として所有することはおすすめです。

 

不動産投資で「損益通算」ができるメリット

給与所得者が不動産投資で赤字が生じた場合、給与所得をはじめとしたその他の収入から、不動産投資の損失分を差し引いた所得金額で、所得税額や住民税額が算出されるのです。これが「損益通算」といわれています。

不動産投資で利益が出れば、その所得にも所得税がかかります。しかし、不動産投資のスタート時は、初期費用などが多く発生し、建物本体の減価償却費も額が大きく費用はかさみがちです。そのため、不動産の家賃収入よりも経費が上回るケースもよくみられるのです。

このような赤字の場合は、勤務先の給与課税所得から不動産所得の赤字部分を相殺することが可能になります。そうして、相殺後の所得金額が、所得税や住民税を算出する所得金額になるのです。

所得税は総合課税で計算

具体的には、給与所得500万円の者が不動産投資を行っての不動産収入100万円に対して、減価償却費を含む費用が200万円かかった場合は、不動産所得は－100万円になります。
このケースの課税対処となる所得金額は、給与所得500万円、不動産所得－100万円で合計すると所得金額は400万円になります。この400万円に対して所得税や住民税が算出されるのです。不動産所得は課税上、給与所得などと合わせて所得金額とされて所得税を計算する、総合課税方式です。

不動産投資の損失分を給与所得からマイナスすることが可能となり、結果的に納める税金の金額は下がります。所得税も住民税もマイナスとなった分だけ減額され、節税になるのです。

 

相続税の節税もできる

不動産投資のもう1つの節税メリットは、「相続税対策」になります。不動産を相続する際の、相続税算出のための評価額は、実際に市場にて取引されている市場価格ではなく、国税庁が毎年発表している路線価から導き出されます。

不動産を相続または贈与する場合、土地は路線価をもとにして、建物は固定資産税評価額を使って不動産が評価されるのです。一般的に土地は時価の8割程度、建物は7割程度の評価になることが多くみられます。

このような経緯から、相続においては現金ではなく、同額の不動産で相続・贈与するほうが節税効果はあるといわれます。つまり、贈与税や相続税の算出に用いる不動産の評価額は、同じ価値の現金よりも低く見積もられるケースがほとんどだからです。

 

まとめ