不動産投資で相続対策をしたいと考えていませんか。しかし不動産投資をする以上は、さまざまなデメリットに注意しなければなりません。投資に失敗すると損失が大きくなり、節税の効果を感じられないでしょう。不動産投資の失敗を避けるには、デメリットを認識し、適切な対策を施してください。こちらを実践すれば、不動産投資で相続税を抑えつつ、利益を上げるヒントがわかります。今回は不動産投資のデメリットを踏まえ、適切な対策をまとめました。
相続対策としての不動産投資のデメリット3つ
相続対策としての不動産投資には、気をつけるべきデメリットがあります。値下がりや経営赤字、不動産管理の負担などに要注意です。ここでは3つのデメリットを紹介します。
不動産は値下がりの可能性がある
不動産は時期によって、値下がりするかもしれません。資産価値は時期によって上がることもあれば、下がることもあります。一軒家やマンション、土地などは築年数の経過で、価値を落としていくのです。築年数の進行で建物の状態が悪くなると、そこに住みたいと思う人が少なくなります。このような背景から、価値の低下が起きるのです。
経済状況の変化も、不動産価格に影響を与えます。不動産の売買では、数千万円や数億円のように、まとまった金額が特徴です。日本の経済状況が悪くなると、人々はお金を使わないで生活するようになります。そのため不動産投資の機運も弱まり、価格を落とす物件が多くなるのです。不動産には価格変動リスクがあり、社会情勢や経済状況の変化で下がることがあります。所有中の不動産が価値を落とすと、損失につながるので要注意です。
経営赤字にも要注意
不動産を所有した場合、経営赤字にも注意しましょう。相続対策ができても、不動産の経営赤字が大きくなると、損失につながります。不動産によっては、空室リスクが大きい点に要注意です。低需要で入居者が少ないと、家賃収入を得られません。利益が少ないと、不動産管理のコストがかさみ、赤字経営が続きます。
不動産管理のコストには、修繕費用も含まれます。建物や部屋の状態が悪いと、需要が上がりません。そのため大規模修繕によって、一定の支出を計上することもあります。不動産の状態がよくないと、修繕費用によって赤字リスクが高まるのです。不動産経営ではさまざまな支出が想定されるため、利益を確保できなければ経営に失敗するでしょう。相続対策で不動産経営を始めても、赤字で損失が膨らんでは意味がありません。
不動産の管理が負担になる
相続対策でも不動産を手に入れると、管理による負担が課題です。不動産の状態を守るため、修繕や清掃を要します。住人同士のトラブルへの対応や、入居者の募集、退去手配などの業務も見逃せません。このように不動産管理は、さまざまな仕事を含むのです。
そのため不動産の自主管理は、大きな負担になります。自主管理はコスト節約というメリットがある一方、管理のノウハウがなければうまくいきません。不動産経営を副業としている場合、物件管理に多くの時間を取られ、本業への影響が懸念されます。スケジュール調整が難しくなり、生活に支障が出るかもしれません。相続対策で不動産投資を始める場合、管理方法の検討が大事です。
不動産投資のデメリット対策3つ
不動産投資を行うには、デメリットへの対策が必要です。価格変動リスクを避けるには、条件の優れた物件を選びましょう。経営赤字への対策として空き家リスクの軽減を考え、管理には専門業者への委託がおすすめです。不動産投資のリスクマネジメントについて、以下で3つを紹介します。
条件の優れた物件を選ぶ
不動産の価格変動リスクを避けるには、条件の優れた物件を選んでください。条件に恵まれた土地や建物は、一定の需要が想定されるからです。たとえば需要の高い賃貸物件なら、入居者を見つけやすいでしょう。売却時も購買希望者が現れやすく、スムーズな処分が可能です。
なかでも都市圏や政令指定都市周辺のエリアは、高需要物件が想定されます。人口が多く、他地域から移住する方もいるため、賃貸物件への入居者が集まりやすいからです。築年数や立地条件なども勘案し、理想の投資先を決めてください。
空き家リスクの軽減を考えよう
相続対策での不動産投資には、空き家リスクの軽減が大切です。節税がうまくいっても、家賃収入が得られないと、経営赤字のリスクがあります。そのため不動産投資では、収益性の想定が大事です。
たとえば賃貸目的で不動産を購入する場合、入居しそうな人物像をイメージしましょう。不動産経営を始めたら、入居者の募集をしなければなりません。そこで立地条件や周辺環境に応じて、入居してほしいターゲットを決めてください。ターゲットに向けた宣伝で、借り手を集めやすくなります。空き家リスクを減らすため、入居者を想定しながら物件を選びましょう。
不動産管理は専門業者への委託がおすすめ
不動産管理をするなら、専門業者への委託が推奨されます。外部委託によって、所有者の負担を減らせるからです。相続対策で不動産投資をする場合、なるべく管理の負担を減らしたいところです。専門業者への委託には一定のコストを要する一方、所有者は時間的な制約を受けません。委託先が不動産の管理を引き受けるためです。相続対策で不動産を手に入れる場合、信頼できる専門業者への管理委託も考えてください。
まとめ
相続対策での不動産投資には、さまざまなデメリットがあります。値下がりの可能性や経営赤字などに注意しなければなりません。リスクマネジメントのため、需要の高い物件に注目し、入居者の集め方も工夫してください。このような取り組みで、相続税の節税と利益を両立できます。
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