遺産相続では相続税がかかるため、税金をなるべく抑えたい方もいるでしょう。そこで選択肢になるのが不動産です。不動産投資で一定の相続対策ができ、節税につなげられます。正しいやり方を覚えれば、相続税による負担を減らせるでしょう。今回は相続税にお悩みの方のため、不動産による相続対策を解説します。節税のしくみをわかりやすく紹介するので、読めば相続対策の準備ができるでしょう。
不動産が相続対策になる理由
不動産は相続対策の選択肢になります。現金より不動産の方が、相続税評価額が低く、節税につながるからです。賃貸に用いれば、さらに相続税評価額が低くなり、小規模宅地等の特例も受けられます。相続対策としての不動産活用のメリットを、以下で見ていきましょう。
不動産は現金より相続税評価額が低い
相続資産の種類によって、相続税評価額が異なります。現金で相続すれば、同額の評価額が決まるしくみです。たとえば8000万円を相続すれば、評価額も8000万円です。そのため納税額も大きくなるでしょう。
しかし相続資産が不動産なら、相続税評価額が低くなります。土地の相続税評価額はその価値の80％、建物は70％です。たとえば6000万円の土地と、そこに建った2000万円の建物を相続した場合です。土地の相続税評価額は価値の80％の4800万円で、建物は価値の70％の1400万円に決まります。合計は6200万円なので、現金で相続するより納税額が限られるしくみです。以上から相続資産は現金より、不動産の方が節税効果でお得です。
賃貸に用いればさらに相続税評価額が低い
不動産を賃貸物件として活用すれば、さらなる節税対策になります。賃貸物件は自宅や別荘と比べて、相続税評価額が低いからです。相続税を抑えるうえで、賃貸物件は経済的にお得といえます。家賃収入を得ながら、節税にもつなげられるからです。
所有物件に第三者が入居していれば、相続税評価額を低くできます。自分の土地でありながら自由に使えないぶんが、評価額に影響を与えるからです。たとえば土地を相続して、賃貸用のアパートを建てたとしましょう。この場合、不特定多数の第三者にアパートの部屋を貸すことになります。第三者へ貸した土地は貸家建付地と呼ばれ、相続税評価額を下げられるのです。以上から賃貸物件として建物や土地を使えば、相続税の節約につながります。
賃貸用不動産は小規模宅地等の特例にあたる
賃貸用不動産のメリットは、小規模宅地等の特例を受けられる点です。この特例では、第三者に貸した土地について、相続税評価額を下げられます。相続税評価額が低いほど、相続税が安くなるしくみです。そのため小規模宅地等の特例が適用されれば、不動産の所有者は節税できます。
たとえば所有中の土地で賃貸事業をした場合、貸付事業用宅地と認められます。相続時は200平方メートルまでの部分に限り、相続税評価額を50%安くできるのです。また自宅敷地が小規模宅地等の特例適用を受けた場合、330平方メートルまでの部分で、相続税評価額が80%減額となります。どちらの場合も、相続税の申告期限まで事業継続か居住を続けなければなりません。建物や土地全体の相続税評価額を減らせるわけではありませんが、一定の節税効果を期待できます。
相続対策としての不動産投資の注意点2つ
相続対策として不動産投資を考える方もいるでしょう。相続時は現金でも、不動産購入に使えば、相続税評価額を下げられるからです。ただし実践するなら、利益を想定しながら不動産を選んでください。さらに購入時は、環境に合わせて用途を決めましょう。不動産投資のポイントを以下で2つ紹介します。
利益を想定しながら不動産を選ぶ
相続対策として不動産投資をするなら、利益を想定しながら物件を決めてください。不動産を買う以上は、利益を生み出せなければ意味がありません。利益につながらない物件を買うと、損失が大きくなり、節税を実感できないでしょう。一定期間の経過で、購入時より資産価値を落とす不動産もあります。このようなケースだと、相続人の負担が大きくなるでしょう。
不動産投資では、利益につながりやすい条件を知ってください。たとえば立地条件のよいマンションなら入居率が高く、家賃収入を得やすいといえます。駅や名所に近いところなら、将来的に資産価値を高める可能性もあるのです。このような例に限らず、資産価値の上昇の可能性がある不動産には、さまざまなパターンが見られます。不動産会社のコンサルティングを受けながら、適切な物件を探しましょう。
環境に合わせて用途を決める
不動産購入時は、環境に合わせた用途も検討しましょう。立地条件によって、理想の使い方が違うからです。たとえば若い世代の利用率が高い駅の近くで、土地を買った場合です。そこにアパートを建てれば、若い世代の入居率が高くなり、一定の家賃収益を期待できます。
人によっては、地方の不動産を買うこともあります。たとえば駅やバス停から遠い場所は、賃貸用物件には使いにくいでしょう。しかし代わりに太陽光発電の設備を設ければ、電力の売却で一定の収益を得られます。立地条件ごとに、不動産の適切な活用方法は違います。将来的な用途を考えながら、購入物件を検討してください。
まとめ
不動産は相続対策として役立ちます。現金を不動産に換えれば、相続税評価額が低くなるからです。賃貸用に用いれば、評価額をさらに抑えられます。節税効果を出しながら、家賃収入を得られるかもしれません。ただし相続資産で不動産を購入するなら、適切な用途を考え、将来的に利益を生み出せるか精査しましょう。将来性のある不動産の購入で、相続対策だけでなく不労所得も期待できます。
「朋栄コンサル株式会社」では、不動産による相続対策のご相談を受付中です。弊社はコンサルティング事業を展開しており、相続税の節税方法をお伝えします。相続対策で購入した不動産についても、お客さまの状況に応じて、適切に活用するためのコンサルティングを行う所存です。不動産による相続対策をご希望の方は、弊社の公式サイトでお問い合わせください。
