不動産投資はなぜ相続対策になるのか？節税のしくみや注意点について解説！

不動産投資が相続対策として成功するか、わからない方もいるでしょう。相続対策として不動産は役立つので、その理由を知ればメカニズムがわかります。節税のしくみや注意点を覚えれば、投資の準備につなげられるでしょう。今回は不動産投資が相続対策になる理由を紹介します。記事の後半では、不動産の売却時の注意点を紹介するので、読めば相続対策の準備を整えられるでしょう。

不動産投資はなぜ相続対策になるのか

不動産投資が相続対策になるのは、相続税評価額が低くなるからです。所有中の不動産を賃貸に出せば、その額はさらに下がります。また小規模宅地等の特例を受けたり、生前贈与がお得な条件になったりもするので、節税に役立つでしょう。相続対策に活用できる理由を、以下で4つ紹介します。

不動産購入で相続税評価額が低くなる

相続した現金でも、不動産購入に使えば相続対策が成立します。現金より不動産の方が、相続税評価額が低いからです。たとえば現金5000万円を相続した場合、相続税評価額は5000万円のままです。しかし5000万円のマンションを購入した場合、相続税評価額は固定資産税評価額になり、実勢価格の70%程度にとどまります。5000万円のマンションなら、約3500万円が評価額です。

このように不動産投資をすれば、相続税評価額が下がります。現金として持ち続けるより、相続税が安くなるしくみです。相続をきっかけとした不動産投資は、節税の観点からお得です。

賃貸に出せばさらに相続税評価額が下がる

土地や建物を賃貸に出せば、相続税評価額がさらに下がります。第三者に貸している場合は、計算式が「路線価×地積×（1－借地権割合）」になるのです。路線価や借地権割合などの数字は物件により変わります。しかし計算の結果、本来の不動産の価値より、相続税評価額が低くなることもあるのです。

相続税評価額が下がる理由に、貸し出し中の所有者の制約があります。相手に貸している期間中、所有者はその土地や建物を自由に使えないからです。このような制約が考慮されて、相続税評価額が低くなります。つまり物件を他人に貸すと、相続対策をしながら家賃収入を得られるのです。不動産を他人に貸している間は、相続税評価額が下がってお得です。

小規模宅地等の特例がある

賃貸物件を相続資産で購入すれば、小規模宅地等の特例の利用が可能です。相続資産が不動産なら、一定条件をクリアすれば相続税評価額が下がります。賃貸物件のような事業用宅地なら、小規模宅地等の特例により、相続税評価額が最大8割引き下げられるしくみです。引き下げ幅に応じて相続税を抑えられるので、納税額も限られるでしょう。

たとえば所有中のマンションの資産価値が、6000万円の場合です。事業用宅地として第三者に貸していれば、条件次第で最大8割の相続税評価額引き下げがあります。仮に引き下げ額が5割程度でも約3000万円になり、節税効果を見込めるでしょう。以上から相続対策を行う場合、不動産を所有していれば他人に貸す形がおすすめです。

生前贈与も特例でお得にできる

相続対策をすれば、生前贈与もお得になります。ここで利用可能なのは相続時精算課税制度と配偶者控除です。相続時精算課税制度とは、家族からの不動産の相続時に活用できます。制度活用をともなう相続なら、贈与資産額のうち最大2500万円の部分で、贈与税が非課税になるしくみです。ただしこの制度は、生前贈与の資産分の贈与税を、一時的に非課税とするだけです。相続時は相続財産として成り立つため、相続税の課税対象になります。

また夫婦間で不動産を生前贈与する場合、配偶者控除の特例で贈与税を抑えられます。婚姻期間20年以上の夫婦間で、一定条件に該当する居住用不動産を生前贈与すれば、最大2000万円の特別控除が適用されるしくみです。以上のような特別控除で、贈与や相続に関する税金を抑えられるため、不動産の節税ができます。

 

不動産の売却額にも税金がかかるので要注意

相続対策で不動産投資を行う場合、相続税以外の税金にも要注意です。不動産を売却すると、所得税や住民税、契約書の印紙税などがかかります。所得税や住民税などの負担が大きすぎると、節税効果を実感できません。相続税を節約できても、ほかの税金がかさんでは無意味です。不動産投資を行う場合、購入だけでなく売却時の税金や諸経費も想定してください。手元に多くのお金を残せるように、売却時のプランも慎重に考えましょう。

 

まとめ